“집짓기의 첫 번째 과정은 대지를 포함한 예산입니다. 아무리 산을 끼고 강이 보인다 해도 예산에 벗어나면 그저 공염불입니다.” 집짓기 첫걸음으로 재차 강조한 부분으로 많은 이들이 즐거운 집짓기로 시작해 10년 늙는 듯한 스트레스를 경험하는 건 예상 비용이 예산을 훨씬 초과하기 때문입니다. 가용할 ‘예산’을 처음부터 정확하게 체크하면 어느 정도 사전 예측이 가능하며 각 진행사안마다 비용을 조정할 수도 있습니다.


그러려면 현재 보유한 부동산 가치와 자산 규모를 파악하고 대출 가능 범위까지 차근차근 조사해야 하며 수익성 부동산을 원한다면 전문가의 컨설팅도 방법 중 하나로 사업성에 영향을 끼치는 세대수, 수요자에 맞춘 상품의 구성, 금융구조, 사업기간 등 자산 포트폴리오를 제공받을 수 있습니다. ‘시기별 예산체크리스트’를 참고하며 구체적인 체크리스트를 작성할 수 있습니다.




부지 선택, 집짓기의 시작이자 끝


집짓기 예산에서 가장 큰 부분은 ‘토지 구입비’로 땅을 고려하지 않고선 설계와 디자인은 그저 공허한 상상에 그칠 수밖에 없습니다. 각 토지별로 살펴보면, ‘전원지’를 선호한다면 주변의 생활 인프라를 고려해야 하며 출퇴근 거리와 함께 아이들 교육문제도 짚고 넘어가야 할 필수조건입니다.

그렇다면 전원주택은 꼭 교외에 있어야 하는 걸까? 전원주택이 굳이 도시를 벗어날 필요는 없으며 ‘도심’의 부지는 대부분 일반 주거지역으로 상가와 사무실이 인접해 있고 대중교통이 편리합니다. 하지만 단독주택만을 위해선 가격이 비싸다는 단점이 있습니다.

예산이 빠듯하다면 다가구나 다세대 형식의 도시형 생활주택도 고려해볼 만하며 이때는 꼭 주차 문제를 체크해야 합니다. ‘주거전용지역(단지)’은 대도시 주변 신도시 개발 등으로 처음부터 단독주택 전용지로 계획돼 분양되는 부지이며 도로, 가스, 상하수도, 전기 등 생활 인프라와 주차가 편리하며 주거전용지역이기 때문에 상가와 교통시설도 인접해 있습니다. 다만 대부분 건축법 외에 지구단위계획이 수립돼 있어 구입 전 확인이 필요합니다.

‘비도시지역’ 즉, 도시를 벗어난 곳은 대부분 전원주택지로 민간에서 개발한 소규모 단지거나 대지가 아닌 임야, 논, 밭 등 개인소유의 필지입니다. 한적한 곳에 위치하기 때문에 계약 전 주변 입지나 교통, 가스, 전기 등을 살펴야 하며 비도시지역은 단독주택을 짓기에 면적이 넓은 경우가 많습니다. 또한 대지가 아닌 경우 일부 지자체에서 개발행위허가를 위한 건축면적을 제한하고 있으며 도로에 접해 있지 않아 건축허가 자체가 불가능한 땅도 있습니다. 관계 법령과 토지이용 계획 확인원 등을 반드시 확인해야 합니다.

‘수익형 부동산’을 원하는 경우, 대지의 입지환경에 따라 적용되는 법규가 다릅니다. 예를 들어 도로를 끼고 있는 땅이 그렇지 않은 땅보다 일조권 사선제한을 유리하게 적용받아 사업용적률을 최대한 확보할 수 있으며 도로 폭에 따라 높이를 제한하는 도로사선제한선은 건축물의 높이를 제한합니다. 이렇게 채광 및 일조권사선규정, 도로사선제한선 등 두 종류의 사선을 크로스 체크해 건축 가능한 최대 볼륨을 확인해야만 대지별로 실제 건축이 가능한 면적을 알 수 있습니다.




출처 : http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2014&no=850971